Contratos Agrários - Parte 1.

31/10/2011 17:11

CONTRATOS AGRÁRIOS.

Prof. Vilmar A. Silva

REFERÊNCIA HISTÓRICA

•Até o advento do código Civil de 1.917,  ordenamento era completamente omisso .

•A Lei de Terras ( de 1850) silenciou a respeito do tema.

primeiras regras  - inseridas no Código Civil de 1.916, que estabelecia disposições especiais aplicáveis aos prédios rústicos (artigos 1.211 a 1215), e regras referentes à parceria agrícola (artigos 1.410 a 1.423).

 

REFERÊNCIA HISTÓRICA

Estatuto da Terra = os contratos agrários passaram a ter regulamentação própria.

–Ainda assim, mesmo levando-se em conta maior limitação da liberdade contratual das partes envolvidas, dadas as imposições legais.

–Não é possível dizer que houve real evolução dos contratos agrários a partir da Lei no 4.504/64, uma vez que esta não efetuou modificação substancial nos contratos de arrendamento e de parceria.

REFERÊNCIA HISTÓRICA

O Novo Código Civil (Lei nº 10.406/02) 

–Não repetiu os dispositivos anteriores referentes à locação de prédio rústico e em relação à parceria rural, em função da legislação específica ( Estatuto da Terra).

Comodato = o novo código repetiu a redação anterior.

Empreitada =  trouxe algumas alterações, como se pode ver no capítulo específico (art. 610 a 626).

REFERÊNCIA HISTÓRICA

O Novo Código Civil (Lei nº 10.406/02) =

GRANDE INOVAÇÃO  = contratos em geral e, neste caso, serve como orientação também para os contratos agrários, sejam nominados ou inominados. Trata-se da inserção do princípio geral da função social do contrato. (art. 421)

–“ A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.

Suporte legal atual dos contratos agrários

Lei nº 4.504/64  = regula os contratos agrários nos artigos (92 a 96;

Lei nº 4.947/66 (artigos 13 a 15);

Decreto nº 59.566/66 = regulamenta a matéria.

• As disposições do Código Civil, conforme disposto no art. 92, § 9º da lei nº 4504/64, continuam sendo de aplicação subsidiária.

 

Suporte legal atual dos contratos agrários

Lei nº 4.947/66  - Art. 13 - Os contratos agrários regulam-se pelos princípios gerais que regem os contratos de Direito comum, no que concerne ao acordo de vontade e ao objeto, observados os seguintes preceitos de Direito Agrário:

Características

Consensuais: os direitos e obrigações das partes surgem com o simples consentimento das partes. Porém, para o registro do contrato e nos casos de financiamento, é evidente e necessário que sejam feitos por escrito.

Bilaterais: as partes se obrigam reciprocamente, com interdependência entre as obrigações.

Onerosos: ambas as partes visam obter benefícios numa relação de equivalência, com obrigações de ambas as partes, o que apenas não ocorre no comodato, não regulado pela legislação específica.

Características

 Comutativos: há benefícios recíprocos certos, numa relação de equivalência das prestações.

De trato sucessivo: as obrigações são continuadas e não se esgotam numa simples operação de crédito.

Formais: ao menos em sua maioria, uma vez que devem ser escritos e registrados. Contudo, não há unanimidade neste aspecto, até porque a lei não exige forma especial para a sua formação e validade.

Maior limitação da liberdade de contratar, porque a lei estabelece cláusulas obrigatórias e, por outro lado, direitos e garantias irrenunciáveis, visando a proteção à parte mais fraca.

Conceitos

• Otávio M. Alvarenga “por contrato agrário devem ser entendidas todas as formas de acordo de vontade que se celebrem, segundo a lei, para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos vinculados à produtividade da terra.”

Modalidades

•À luz da legislação em vigor, podem ser:

nominados ou contratos típicos, que englobam os contratos de arrendamento e parceria, e

inominados ou atípicos = o comodato, a empreitada, o compáscuo, entre outros. Estes últimos, mesmo não havendo regra especial definida na lei, devem, como condição de validade e no que lhes for aplicável, cumprir as regras obrigatórias estabelecidas para os contratos de parceria e arrendamento. É o que vem disciplinado no art. 39 do Decreto nº 59.566/66.

Cláusulas obrigatórias

•Qualquer que seja a forma do contrato e a modalidade adotada, ficam estabelecidas às partes as seguintes obrigações legais, independente de estarem inseridos na redação do contrato: art 13 – regulamento.

–conservar os recursos naturais,

–dever de proteção ao mais fraco na relação contratual ( via de regra o arrendatário e o parceiro outorgado);

–Observância dos prazos mínimos estabelecidos por lei;

–fixação do preço do aluguel dentro dos limites legais;

–indenização, com direito de retenção das benfeitorias úteis e necessárias;

Cláusulas obrigatórias

•- proibição de prestação de serviços gratuitos pelo arrendatário e parceiro outorgado;

•- proibição de obrigação do arrendatário beneficiar seus produtos na usina do arrendador e de vender a este os seus produtos. (art. 93 da Lei nº 4.504/64);

•- obrigatoriedade de cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais (art. 13,111 da Lei nº 4.947/66 e art. 13,11 do Decreto 59.566/66);

•- proibição de usos e costumes predatórios da economia agrícola ( art. 92 do ET; art. 13,I da Lei nº 4.947/66 e art. 13,VII,b do Dec. Nº 59.566/66);

Cláusulas obrigatórias

•- irrenunciabilidade de direitos e vantagens legalmente definidos em prol do arrendatário e parceiro-outorgado (art. 13,IV da Lei nº 4.947/66 e art. 13, I do Dec. 59.566/66).

•Além de buscar a preservação dos recursos naturais renováveis e do meio ambiente em geral, as cláusulas obrigatórias nos contratos têm também, como finalidade garantir a proteção ao débil econômico, com fundamento claro de ordem pública, como vem estabelecido no artigo 13 da Lei nº 4.947/66.

Partes

1 - proprietário ou quem detenha a posse, ou ainda, quem tenha a livre administração do imóvel rural.

Arrendamento = quem cede a terra é arrendante .

Parceria Rural = parceiro outorgante (também chamado de parceiro proprietário).

2 - quem vai exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista (art. 1º do Dec. Nº 59.566/66).

     - arrendamento rural  = arrendatário .

     - parceria rural  = parceiro-outorgado.

Tanto o arrendatário como o parceiro outorgado, podem ser uma pessoa ou o conjunto familiar.

      *Além da terra, o gado, isoladamente, também pode ser bobjeto de parceria rural, especificamente a parceria pecuária.

 

ARRENDAMENTO RURAL

&

PARCERIA

Arrendamento

O arrendamento define-se na cessão onerosa do uso e gozo de um imóvel rural, em parcelas ou não, incluindo ou excluindo outros bens, benfeitorias (melhoras no imóvel) e outras facilidades, com a finalidade de exercer atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.

Arrendamento

Formado de renda ou rendimento, tem o sentido de mostrar a ação de arrendar. Juridicamente expressa o contrato pelo qual uma pessoa senhora de um prédio, transpassa e assegura a outrem, mediante contribuição fixa e prazo certo, o uso e gozo da mesma. O arrendamento tem assim, função semelhante ao contrato de locação. (Wald)

Parceria

Inicialmente regulada pelo CC-1916, especificamente nas modalidades agrícola e pecuária – art. 1.410 a 1.423.

Estatuto da Terra - trouxe de maneira mais autorizada que a legislação civilista - especificidade, o tema da parceria rural, tratando inclusive de expandir suas modalidades, que passaram a ser cinco com o acréscimo da agroindustrial, da extrativa e da mista.

Parceria

"Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa, vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante partilha de riscos de caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos, ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (art. 96, VI, do Estatuto da Terra)".

ARRENDAMENTO X PARCERIA

Forma

•Pode ser tanto escrita como verbal, de forma expressa ou tácita ( art. 92). Contudo, para maior garantia, convém que os contratos sejam escritos.

•Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

•O contrato agrário pode ser provado exclusivamente por testemunhas, independentemente do seu valor.

Prazos

 Regra geral = mínimo de 3 anos – art 95 e 96 ET.

•Podem ser celebrados por prazo determinado ou indeterminado.

•De qualquer forma é obrigatória a observância dos prazos mínimos estabelecidos na lei.

•Sendo de prazo indeterminado, não pode ser extinto antes deste prazo mínimo estabelecido na lei, presumindo-se feito pelo prazo mínimo de 3 anos.

Prazos

• O artigo 95,I e II e o art. 96,I do ET fixam o prazo mínimo de 3 anos para os contratos de arrendamento e de parceria, com a garantia de prorrogação até a ultimação da colheita.

•A mesma regra vem estabelecida nos artigos 21 e 37 do Regulamento.

–Art. 21. Presume-se contratado, pelo prazo mínimo de 3 (três) anos, o arrendamento por tempo indeterminado (Art. 95, II, do Estatuto da Terra).

Prazos

 Art. 13,II do Dec 59.566/66 =  para as diversas modalidades de arrendamento:

–Prazo mínimo de 3 anos de arrendamento para lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte (art. 13,II,a);

– prazo mínimo de 5 anos, nos casos de arrendamento em que ocorram atividades de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal ;

– prazo mínimo de 7 anos, nos contratos em que ocorra atividade de exploração florestal.

Arrendamento - Valores

ET art. 95,XII e art. 17, § 1º do Dec =  não pode ser superior a 15% (no caso de arrendamento total) do valor cadastral do imóvel (valor da terra nua), acrescido do valor das benfeitorias que entrarem na composição do negócio.

    Valor da terra nua é o valor total do imóvel, menos o valor das benfeitorias, culturas, pastagens cultivadas e florestas plantadas.

 

Arrendamento - Valores

•Tratando-se de arrendamento parcial, com exploração intensiva e alta rentabilidade, o preço pode ir ao limite de 30% sobre o valor cadastral da parte que for arrendada.

Arrendamento - Valores

Ajuste e pagamento:

–O preço do arrendamento sempre deve ser ajustado em dinheiro, em valor certo, mas o pagamento pode ser efetuado tanto em dinheiro, como em produtos ou frutos, conforme preço de mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial. (art. 18 do Decreto 59.566/66).

 

OBRIGAÇÕES DAS PARTES

Arrendamento - obrigações

•Art. 40. O arrendador é obrigado:
I - a entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região;

II - a garantir ao arrendatário o uso e gozo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato (Art. 92, § 1º, do Estatuto da Terra);

III - a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários;

IV - a pagar as taxas, impostos, foros e toda e qualquer contribuição que incida ou venha incidir sobre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver convencionado.
 

Arrendamento – obrigações

•Art. 41. O arrendatário é obrigado:
I - a pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados;
II - a usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual;
III - a levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação, ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e, ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural;
IV - a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário;
V - a devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu, com seus acessórios, salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos, máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador.
 

Parceria - tipos

Agrícola - quando o objeto é a atividade de produção vegetal.

Pecuária - quando são cedidos animais para cria, recria, invernagem ou engorda.

Agro-industrial - quando se visa o uso do imóvel rural e ou de máquinas e implementos para a atividade de transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal.

Extrativa - quando visa a atividade de extração de produto agrícola, animal ou florestal.

Mista - quando o objeto for a realização de mais de uma das modalidades acima indicadas.

Parceria - %

Percentuais de participação dos parceiros: art 96,VI e art. 35, § 3º do Decreto nº 59.566/66

•“não valerão as avenças de participação que contrariarem os percentuais fixados neste artigo, podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juízo contra isso e efetuar a consignação judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo, for devida ao outro parceiro, correndo por conta deste todos os riscos, despesas, custas e honorários advocatícios”.

 

Parceria - %

•art. 35, § 3º do Decreto nº 59.566/66

•Na partilha dos frutos da parceria, a cota do parceiro-outorgante não poderá ser superior a (Art. 96, VI, do Estatuto da Terra):
I - 10% (dez por cento) quando concorrer apenas com a terra nua;
II - 20% (vinte por cento) quando concorrer com a terra preparada e moradia;
III - 30% (trinta por cento), caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;
IV - 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada, e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas no inciso III, e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto da parceria;
V - 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra extensiva, em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho onde se adotem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido.
 

Falsa Parceria

•ET – Art 96 - Parágrafo único. Os contratos que prevejam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte percentual na lavoura cultivada, ou gado tratado, são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe todo o risco, assegurando-se ao locador, pelo menos, a percepção do salário-mínimo no cômputo das duas parcelas.
 

Prorrogação

•A prorrogação tem por finalidade assegurar ao arrendatário e ao parceiro outorgado os resultados do negócio, dilatando-se o prazo estipulado, nas mesmas condições, por atraso na colheita, no abate dos animais ou na parição do rebanho.

Renovação e preferência

•Duas posições doutrinárias:

–1. Não havendo prazo de duração estipulado para o contrato, após o decurso do prazo mínimo legal, sem que haja notificação no prazo certo para a extinção do contrato, este se renova nas mesmas condições para mais um prazo mínimo estabelecido em lei.

Renovação e preferência

•Duas posições doutrinárias:

–2. Uma vez ultrapassado o prazo mínimo da lei, é possível, a qualquer tempo, o encerramento do contrato, com a notificação pelo proprietário, com antecedência mínima de 6 meses.

Renovação e preferência

•Arrendatário e parceiro outorgado =  preferência em igualdade de condições com terceiros, para a renovação do contrato.

Havendo proposta oferecida por terceiro =  o arrendatário ou o parceiro outorgado, deve ser notificado no prazo de 6 meses antes do vencimento do contrato (art. 95,IV do ET).

•Após notificado = 30 dias para requerer a sua preferência. Silêncio é traduzido em renúncia do exercício deste direito.

Não havendo notificação =  o contrato considera-se automaticamente renovado. (art. 95,IV).

Renovação e preferência

•A retomada para uso próprio obedece às mesmas regras, e prazos de notificação, conforme disposto no art. 95,V do ET.

Extinção

EXTINÇÃO DOS CONTRATOS: (art. 26 a 34 do Dec. 59.566/66).

•Término do prazo contratual.

•- Por efeito de retomada.

•- Por efeito de confusão: quando a mesma pessoa passa à posição de arrendador e arrendatário ou parceiro-outorgante e parceiro-outorgado.

•- Pelo distrato;

•- Por rescisão;

• - Por resolução ou extinção do direito do arrendador ou do parceiro-outorgante: é possível ocorrer nos casos de propriedade resolúvel, com o advento da causa resolutiva.

•- Por motivo de forca maior;

• - Por sentença judicial irrecorrível;

• - Pela perda do imóvel rural: desaparecimento com vulcão, ou por inundação.

Extinção

•- Em virtude de desapropriação;

• - Por morte do arrendatário.

•- Por cessão do contrato sem prévio consentimento do arrendador ou parceirooutorgante.

•- Por falta de pagamento do aluguel ou renda: assegura o despejo, permitido ao arrendatário a purga da mora.

•- Por dano causado à gleba ou às colheitas, desde que caracterizado o dolo ou a culpa do arrendatário ou do outorgado, caso em que cabe ação de despejo.

•- Por causa de mudança na destinação do imóvel: ex. destruindo o capim (pecuária) para desenvolver a agricultura.

•- Por abandono do cultivo;

• Em diversas das hipóteses de extinção dos contratos, aqui relacionadas cabe a ação de despejo para a retomada do imóvel, seguindo o rito sumaríssimo. O art. 32 do Decreto nº 59.566/66 prevê as causas do despejo, cuja enumeração legal vale tanto para os contratos de arrendamento como para os de parceria.

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