Material 11.1 - Enfiteuse

DA ENFITEUSE

CONCEITO

Segundo Tartuce (2014, a enfiteuse constitui um antiquíssimo instituto jurídico. Sua definição constava do art. 678 do CC/1916, segundo o qual “Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”. A codificação anterior tratava a enfiteuse como direito real de gozo ou fruição.

Além da previsão de pagamento do foro anual, o enfiteuta era obrigado a pagar os ônus e tributos do imóvel (art. 682 do CC/1916). A enfiteuse era tida como perpétua (art. 679 do CC/1916). A enfiteuse por tempo limitado considerava-se arrendamento, e com tal era regida. Ademais, sempre que se realizasse a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento pelo enfiteuta, o senhorio direto, que não usasse do seu direito de preferência, teria direito de receber do alienante o laudêmio, que seria de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tivesse sido fixado no título de aforamento (art. 686 do CC/1916).

Sua finalidade, no remoto passado grego e romano, era incentivar a ocupação de terras não utilizadas, evitando-se eventuais invasões ou a falta de produtividade. Por isso, estabelecia o art. 680 do CC/1916 que só poderiam ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinassem a edificação (terrenos baldios, vazios).

O art. 2.038 do Livro Complementar —“Das Disposições Finais e Transitórias” — do novo Código Civil proíbe a constituição de enfiteuses e subenfiteuses e subordina as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior e leis posteriores, ficando defeso, neste caso, “cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões do bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações”, bem como “constituir subenfiteuse” (§ 1-°, I e II). A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos continua regida por lei especial (§ 2°-). A referida regra de transição justifica a manutenção, nesta obra, dos comentários a respeito do instituto da enfiteuse.

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores.

§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:

I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;

II - constituir subenfiteuse.

§ 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento “quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável” (CC/1916, art. 678). O proprietário é chamado de senhorio direto.

O titular do direito real sobre coisa alheia é denominado enfiteuta e tem um poder muito amplo sobre a coisa. Pode usá-la e desfrutá-la do modo mais completo, bem como aliená-la e transmiti-la por herança. Por isso se diz que a enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. O proprietário praticamente conserva apenas o nome de dono e alguns poucos direitos, que se manifestam em ocasiões restritas.

Constata-se, assim, que as enfiteuses entre particulares continuam regulamentadas pelo Código Civil de 1916 (arts. 678 a 694), apesar da revogação total e expressa da codificação anterior, nos termos do art. 2.045 do Código Civil de 2002 (“Revogam-se a Lei n.º 3.071, de 1.º de janeiro de 1916 – Código Civil e a Parte Primeira do Código Comercial, Lei n.º 556, de 25 de junho de 1850”).

OBJETO:

O contrato de aforamento só pode ter por objeto terras não cultivadas e terrenos que se destinem à edificação. A enfiteuse pode ser constituída, também, sobre terrenos de marinha, que margeiam o mar, rios e lagoas onde exista influência das marés e pertencem ao domínio direto da União. Está regulamentada no Decreto-Lei n. 9.760/46, tendo semelhanças com a do Código Civil, especialmente no tocante à cessão de uso, pois também ali se estabelece o pagamento de foro. No entanto, não está sujeita a resgate, sendo a sua regulamentação, constante de legislação eminentemente de direito público, diferente em vários pontos da estabelecida no Código, possuindo, assim, natureza especial.

Para o Professor Tartuce:

Diante do novo tratamento do Código Civil de 2002, não há mais razão em se estudar a enfiteuse nos programas de Direito Civil, seja na graduação ou na pós-graduação. Em provas e concursos públicos, o tema sequer consta da grande maioria dos editais. Quanto à aplicação prática para o Direito Civil, essa é quase inexistente.