O Conhecimento Liberta
Aquisição de imóvel rural por estrangeiros - aula.
10/10/2011 11:57AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO
Prof Vilmar A. Silva
Antecedentes:
Lei de Terras (Lei n 601 de 1850): estímulo a colonização; previa a naturalização de estrangeiros que comprassem terras para nelas se estabelecerem/ Decreto 19.924 de 1931: proibia a concessão de terras devolutas a sindicatos, empresa ou sociedade estrangeira ou estrangeiro não domiciliado, sem a autorização do Governo Federal/ Ato Complementar n 45 de 1969: preocupação com a segurança nacional, formação de quistos étnicos; dispôs que a aquisição de propriedade rural somente poderia ser feita por brasileiro ou estrangeiro residente no Pais./ Emenda Constitucional n 01/69, art. 153, § 34: dispôs que a lei disciplinaria a aquisição visando a defesa do território, segurança do Estado e a justa distribuição da propriedade.
3.2 Lei n. 5.709/71: ainda em vigor; regulamentada pelo Decreto n. 74.965/74/ principais dispositivos:
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.
§ 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.
Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
§ 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei
(...)
Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.
(...)
Art. 7º - A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.
(...)
Art. 10 - Os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial, em livro auxiliar, das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá constar:
(...)
Art. 12 - A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10.
§ 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo
(...)
Art. 15 - A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel
Lei 6.634/79: dispõe sobre a faixa de fronteira; regulamentado pelo Decreto n. 85.064/1980/ principais dispositivos:
Art. 2º. - Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a:
(...)
V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;
VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural;
CF/88, Art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.
Lei n. 8.629/93:
Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971. § 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da Lei referida no caput deste artigo. § 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoao jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.
AQUISIÇÃO POR EMPRESA BRASILEIRA CONTROLADA POR PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA ESTRANGEIRA: PARECERES DA AGU.
- GQ-22: “Parece-me que a interpretação conjunta dos arts. 171 e 190 da Constituição leva, seguramente, à conclusão de que o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709, de 1971, não foi recepcionado pela Carta Magna, por colidir frontalmente com ela (...)É de concluir-se, portanto, que não cabe autorização do Congresso Nacional no caso de aquisição ou arrendamento de propriedade rural por empresa brasileira, controlada por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.”
- GQ-181: “13. A Emenda Constitucional nº 6, de 15 de agosto de 1995, em seu art. 3º, revogou o art. 171 da Constituição. Essa revogação, pura e simples, qualquer que seja a interpretação que se dê, para outros fins, ao dispositivo constitucional, não tem o condão de repristinar a norma que se entendera revogada. Desse modo, continua revogado o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, permanecendo inalterada a conclusão do referido Parecer n° AGU/LA-04/94.
14. O que caberá discutir, em razão da mencionada revogação, é se lei futura poderá dispor sobre o assunto, estabelecendo limitações ao capital estrangeiro. (...)
32. Não parece, realmente, admissível que a simples revogação do art. 171 da Constituição possa ser interpretada como impedimento para que o legislador ordinário, presentes razões ligadas à soberania, à independência e ao interesse nacionais, estabeleça, em determinados casos, limitações à aplicação do capital estrangeiro no País. O engessamento, antes criado pela Constituição, ao definir empresa brasileira e empresa brasileira de capital nacional, era, de fato, inconveniente. Assim, a desconstitucionalização da matéria atende aos interesses nacionais. Mas esse atendimento encontra-se fundamentado, justamente, na possibilidade de atuação do legislador ordinário, o que, de resto, é prática reconhecida nos países civilizados.”
§1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.
ENTENDIMENTO ATUAL DA AGU
Tanto a Doutrina como a Jurisprudência consideravam que esse dispositivo não havia sido recepcionado pela Constituição Federal. No entanto, a Advocacia-Geral da União (AGU) mudou seu entendimento sobre a matéria, tendo emitido o Parecer CGU/AGU nº 1/2008 - RVJ. Por ter sido aprovado pelo Presidente da República e publicado em Diário Oficial (DOU 23/8/2010), o novo entendimento passou a ser vinculante para toda a administração pública federal, nos termos dos artigos 40 e 41 da Lei Complementar nº 73/93 (Lei Orgânica da Advocacia-Geral da União).
Parecer AGU - nº 1/2008 - Por ter sido aprovado pelo Presidente da República e publicado em Diário Oficial (DOU 23/8/2010), o novo entendimento passou a ser vinculante para toda a administração pública federal.
o §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 nunca contrariou o texto constitucional e que continua válido, devendo ser cumprido à risca.
Restrições para a aquisição de imóvel rural
As restrições impostas pela Lei nº 5.709/71 para a aquisição de imóvel rural são distintas para estrangeiros pessoas físicas e pessoas jurídicas.
Somente para as pessoas físicas há a hipótese de aquisição livre (até 3 módulos de exploração indefinida) e a aquisição, entre 3 e 5 módulos, requer apenas a prévia autorização do Incra, mediante um procedimento administrativo.
Para as pessoas jurídicas estrangeiras, a lei é muito mais rígida, pois exige prévia autorização do Incra, independentemente da dimensão do imóvel, e tal autorização somente poderá ser concedida em situações específicas.
As pessoas jurídicas estrangeiras (e, agora, também as nacionais sob controle estrangeiro) somente poderão adquirir imóvel rural numa das hipóteses legais do artigo 5º, que são: implantação de projetos agropecuários, industriais ou de colonização, desde que tais projetos estejam vinculados aos seus objetivos estatuários.
Se a aquisição pretendida não se enquadrar numa dessas limitadas situações, a aquisição é proibida; portanto, o Incra não poderá emitir a autorização.
BRASIL NO MUNDO
Com a abertura de mercado iniciada no Governo Collor e ampliada nos governos seguintes, muitas das grandes empresas de nosso País passaram a estar, direta ou indiretamente, sob controle de alguma empresa estrangeira. Isso engloba uma grande parte das instituições financeiras, concessionárias de telefonia, energia elétrica, etc.
Essas empresas, que não atuam no ramo rural, costumavam adquirir imóvel rural como investimento ou, o que era muito mais frequente, como única forma de ver seu crédito saldado (dação em pagamento, adjudicação de bem penhorado em execução, etc.).
Após o Parecer da AGU, tudo isso mudou, pois essas empresas não podem mais adquirir livremente imóveis rurais e, como já foi explicado, a lei não permite que o Incra autorize a aquisição que não se enquadre numa das limitadas hipóteses legais.
O Banco Santander (Brasil) S.A., por exemplo, por não atuar em nenhum desses setores, não pode mais adquirir imóvel rural, nem em dação em pagamento em decorrência de um crédito não recebido, conforme lhe possibilitava o artigo 35 da Lei nº 4.595/64:
Art. 35. É vedado ainda às instituições financeiras:
II - Adquirir bens imóveis não destinados ao próprio uso, salvo os recebidos em liquidação de empréstimos de difícil ou duvidosa solução, caso em que deverão vendê-los dentro do prazo de um ano, a contar do recebimento, prorrogável até duas vezes, a critério do Banco Central da República do Brasil.
(Ver excelente matéria em https://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2011/09/aquisicao-de-imovel-rural-por-empresas.html)
JURISPRUDÊNCIA
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 171347 SP 1998/0026139-7 (STJ)
Data de Publicação: 13 de Março de 2000
Ementa: CIVIL. IMÓVEL RURAL CUJA ÁREA EXCEDE DE 50 (CINQÜENTA) MÓDULOS. DEFESA DA POSSE, POR ESTRANGEIRO. POSSIBILIDADE. Mesmo que não tenha adquirido a propriedade do imóvel rural, o estrangeiro pode defender a posse que recebeu e mantém em função de negócio ajustado por instrumento particular posse que, evidentemente, não induzirá ao usucapião por força do que dispõe a Lei nº 5.709 , de 1971. Recurso especial não conhecido. . POSSIBILIDADE, ESTRANGEIRO, AJUIZAMENTO, EMBARGOS DE TERCEIRO, OBJETIVO,...
Encontrado em: CIVIL. IMÓVEL RURAL CUJA ÁREA EXCEDE DE 50 (CINQÜENTA) MÓDULOS. DEFESA DA POSSE, POR ESTRANGEIRO. POSSIBILIDADE. Mesmo que não tenha adquirido a propriedade do imóvel rural, o estrangeiro pode defender a posse que recebeu e mantém
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 171347 SP 1998/0026139-7 (STJ)
Data de Publicação: 12/06/2000
Ementa: CIVIL. IMÓVEL RURAL CUJA ÁREA EXCEDE DE 50 (CINQÜENTA) MÓDULOS. DEFESA DA POSSE, POR ESTRANGEIRO. POSSIBILIDADE. Mesmo que não tenha adquirido a propriedade do imóvel rural, o estrangeiro pode defender a posse que recebeu e mantém em função de negócio ajustado por instrumento particular posse que, evidentemente, não induzirá ao usucapião por força do que dispõe a Lei nº 5.709 , de 1971. Recurso especial não conhecido.. POSSIBILIDADE, ESTRANGEIRO, AJUIZAMENTO, EMBARGOS DE TERCEIRO, OBJETIVO, ...
Encontrado em: CIVIL. IMÓVEL RURAL CUJA ÁREA EXCEDE DE 50 (CINQÜENTA) MÓDULOS. DEFESA DA POSSE, POR ESTRANGEIRO. POSSIBILIDADE. Mesmo que não tenha adquirido a propriedade do imóvel rural, o estrangeiro pode defender a posse que recebeu e mantém
STJ - Relatório e Voto. RECURSO ESPECIAL REsp 851854 RR 2006...
Data de Publicação: 18 de Março de 2008
Encontrado em: acerca das alegações sobre aquisição de imóvel rural por estrangeiro, ofendendo... atribuídos ao Livro nº 3.I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta...; . art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome
STJ - Relatório e Voto. RECURSO ESPECIAL REsp 851865 RR 2006...
Data de Publicação: 18 de Março de 2008
Encontrado em: ); d) impossibilidade de aquisição de imóvel rural por estrangeiro não... que aquisição de imóvel rural, por pessoa física estrangeira, não poderá exceder de 50... rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse
STJ - Inteiro Teor. RECURSO ESPECIAL REsp 680860 PR 2004/01122...
Data de Publicação: 23 de Outubro de 2007
Encontrado em: os decretos-leis n. 852 /38 e 1.164/39. 3. A transmissão de imóvel efetuada..., com os países estrangeiros não se farão sem prévia audiência do Conselho... por enfiteuse, anticrese, usufruto e transmissão de posse a estrangeiros
STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO RE 102816 RJ (STF)
Data de Publicação: 19 de Junho de 1987
Ementa: CARACTERIZANDO-SE O IMÓVEL RURAL POR SUA DESTINAÇÃO OU UTILIZAÇÃO ECONÔMICA E NÃO PELA LOCALIZAÇÃO, NÃO SE CONFIGURA A ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE VIGÊNCIA DO ART. 3. DO ATO COMPLEMENTAR N. 45 -69 E OUTRAS DISPOSIÇÕES QUE, VEDAM OU RESTRINGEM A SUA AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIROS. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS. CONVOLAÇÃO, EM PRINCIPAL, DO OBJETIVO SOCIAL QUE ERA SECUNDÁRIO. PODERES DA DIRETORIA DE SOCIEDADE ANÔNIMA RECUSADOS PELO ACÓRDÃO RECORRIDO, DIANTE DA INTERPRETAÇÃO DO ESTATUTO E DA NATUREZA DOS ATOS P...
Encontrado em: CARACTERIZANDO-SE O IMÓVEL RURAL POR SUA DESTINAÇÃO OU UTILIZAÇÃO ECONÔMICA... A SUA AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIROS. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS. CONVOLAÇÃO..., PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO, CONTROLE, SOCIEDADE ESTRANGEIRA, ACIONISTA MAJORITÁRIA, RÉ
STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO RE 102816 RJ (STF)
Data de Publicação: 18 de Junho de 1987
Ementa: CARACTERIZANDO-SE O IMÓVEL RURAL POR SUA DESTINAÇÃO OU UTILIZAÇÃO ECONÔMICA E NÃO PELA LOCALIZAÇÃO, NÃO SE CONFIGURA A ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE VIGÊNCIA DO ART. 3. DO ATO COMPLEMENTAR N. 45 -69 E OUTRAS DISPOSIÇÕES QUE, VEDAM OU RESTRINGEM A SUA AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIROS. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS. CONVOLAÇÃO, EM PRINCIPAL, DO OBJETIVO SOCIAL QUE ERA SECUNDÁRIO. PODERES DA DIRETORIA DE SOCIEDADE ANÔNIMA RECUSADOS PELO ACÓRDÃO RECORRIDO, DIANTE DA INTERPRETAÇÃO DO ESTATUTO E DA NATUREZA DOS ATOS P...
Encontrado em: CARACTERIZANDO-SE O IMÓVEL RURAL POR SUA DESTINAÇÃO OU UTILIZAÇÃO ECONÔMICA... A SUA AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIROS. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS. CONVOLAÇÃO..., PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO, CONTROLE, SOCIEDADE ESTRANGEIRA, ACIONISTA MAJORITÁRIA, RÉ
STF - MANDADO DE SEGURANÇA MS 20544 DF (STF)
Data de Publicação: 15 de Outubro de 1986
Ementa: A SUCESSÃO LEGITIMA, A QUE ALUDE O PARÁGRAFO 2. DO ART. 1. DA LEI N. 5709 -71, SÓ CONSTITUI MOTIVO PARA O LEVANTAMENTO DAS RESTRIÇÕES OPOSTAS, NA CITADA LEI, A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL, QUANDO SE TRATE DE ESTRANGEIRO RESIDENTE NO BRASIL. A EXCEÇÃO EM CAUSA NÃO FAVORECE AO ESTRANGEIRO RESIDENTE NO EXTERIOR. MANDADO DE SEGURANÇA INDEFERIDO.. ESTRANGEIRO, RESIDÊNCIA, EXTERIOR, IMPETRAÇÃO, MANDADO DE SEGURANÇA, CONTESTAÇÃO, ATO, PRESIDENTE DA REPUBLICA, NEGAÇÃO, AUTORIZACAO , REGISTRO, ESCRITU...
Encontrado em: , A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL, QUANDO SE TRATE DE ESTRANGEIRO RESIDENTE NO BRASIL. A EXCEÇÃO EM CAUSA NÃO FAVORECE AO ESTRANGEIRO RESIDENTE NO EXTERIOR. MANDADO... , REGISTRO, ESCRITURA PÚBLICA, DOAÇÃO, IMÓVEL RURAL, PARTILHA, VIDA
—————
